Забудовники не втомлюються прогнозувати, що ціни на нерухомість будуть зростати. Це вже стало елементом маркетингової стратегії девелоперів.
В учасників ринку, професійних інвесторів та журналістів таке твердження інколи викликає лише посмішку. Однак ті українці, для яких постає питання купівлі житла, вірять словам забудовників і часто ухвалюють рішення про купівлю квартири під тиском ризику, що "завтра буде дорожче".
Це "завтра" таки настало. За останній рік ціни на нерухомість у найбільших українських містах зросли на 12-18%. Більше того, забудовники прогнозують подальше зростання вартості квартир на десятки відсотків у найближчі місяці.
Зрештою для таких очікувань є певне підґрунтя. Одразу кілька факторів вказують на те, що покупцям доведеться викласти більше коштів при купівлі нерухомості.
Набрали темп
За останній рік ціни на столичну нерухомість зросли на 18%. Середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва з травня 2020 року по квітень 2021 року піднялася з 25,1 тис грн до 29,5 тис грн, свідчать дані порталу ЛУН.
При відносно стабільному курсі гривні ціни рухалися вгору і в іноземній валюті. У доларовому еквіваленті середня вартість квадратного метра за цей же період зросла на 12%, перевищивши 1 тис дол. Наприкінці квітня квадратний метр у новобудовах Києва коштував у середньому 1 050 дол.
Той, хто найближчим часом вирішить придбати нерухомість у столиці, заплатить за неї на 15% більше, ніж рік тому. Саме настільки, до 20,1 тис грн, зросла мінімальна вартість метра за рік. Ціни найдешевших пропозицій у валюті піднялися на 9%, і в Києві все ще можна придбати житло по 720 дол за кв м.
Нерухомість дорожчає не лише в столиці. У Львові середні ціни в новобудовах зросли на 12%, з 17,1 тис грн до 19,2 тис грн, або на 8%, з 640 дол до 690 дол. В Одесі вартість квадратного метра зросла на 4%, з 20,2 тис грн у травні 2020 року до 21 тис грн у квітні 2021 року. У валюті ціна незмінна: 750 дол.
Гроші на руках
За словами керівника порталу Domik.ua Віталія Котенка, ріст цін на нерухомість зумовлений збільшенням кількості грошей у населення. За даними НБУ, у 2020 році грошова база зросла на 24,8%, а грошова маса (готівкові і безготівкові кошти) – на 28,7%. У 2021 році зростання монетарних показників триває.
Збільшенню капіталу сприяло номінальне підвищення доходів населення (за 2020 рік на 6,1%), а його збереженню – закриті через пандемією кордони.
Забудовники пояснюють зростання цін на квартири збільшенням витрат через інфляцію і подорожчання енергоресурсів та будівельних матеріалів.
"На вартість квадратного метра прямо впливають зростання собівартості будівництва й інфляція, яка прискорилася до 8,5%. Ціни на основні будівельні матеріали зросли на 7-12%, кваліфікована робоча сила також стабільно дорожчає, прогноз на 2021 рік – 15-20%", – повідомила в коментарі ЕП комерційний директор компанії "Інтергал-буд" Анна Лаєвська.
Котенко додає, що генпідрядники в боротьбі за кваліфікованих робітників змушені пропонувати будівельникам зарплати, конкурентні з польськими.
Попит є, пропозиції немає
Комерційний директор SAGA Development Володимир Даниленко ключовою причиною зростання цін називає зниження кількості пропозицій квартир.
"Нові проєкти активно з'являлися на ринку у 2018 році і в першій половині 2019 року. Із середини 2019 року кількість активних проєктів знижувалася, і тільки в останні місяці ми спостерігаємо невеликий приріст пропозиції", – каже він.
Власник компанії SAGA Development Андрій Вавриш пояснює падіння кількості новобудов на 25% "некоректним функціонуванням дозвільної системи".
Упродовж тривалого часу Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) не видавала дозволи на початок робіт, що паралізувало галузь. Вавриш вважає, що штучне стримування пропозиції може спричинити коливання цін.
Перша спроба реформувати ДАБІ провалилася, наразі триває друга. Уряд призначив керівником Державної інспекції архітектури та містобудування Семена Кривоноса з команди Офісу простих рішень Міхеїла Саакашвілі.
За даними ЛУН, у грудні 2020 року в Києві будувалися 149 житлових комплексів, ще 31 комплекс перебував на стадії підготовчих робіт. У травні 2021 року будувалися 152 ЖК, 29 перебували на стадії підготовчих робіт.
Смерть "економу"
Ще одна причина зростання цін на нерухомість – скорочення частки житла економ-класу на користь класу "комфорт". За останні три роки частка першого в загальній структурі пропозиції житла скоротилася більш ніж утричі.
У другій половині 2020 року частка житлових комплексів економ-класу знизилася з 15% до 6% від загальної пропозиції. "Усі нові об'єкти, що анонсуються на ринку, належать до класів "комфорт" і "бізнес", тоді як об'єкти економ-класу виводяться з ринку", – зауважує Даниленко.
Брак пропозиції на первинному ринку спричинив перетікання попиту покупців на вторинний ринок. Так, за чотири місяці 2021 року, порівняно з аналогічним періодом 2020 року, кількість угод на вторинному ринку Києва збільшилася на 5-7%, повідомив президент Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта.
Дедалі більше інвесторів звертають увагу на міста-супутники мегаполісів. "З другої половини квітня спостерігається зростання попиту на вторинний ринок житла в передмістях майже в усіх регіонах на 10-12%", – додав Піта.
Тенденція перетікання покупців у передмістя триватиме. За словами генерального директора промислово-будівельної групи "Ковальська" Сергія Пилипенка, у Києві зростає дефіцит якісних ділянок для будівництва.
"Старий генплан втратив актуальність, новий ще не ухвалений, тому в найближчі рік-два буде нелегко знайти ділянку з правильним цільовим призначенням. Це створюватиме певний дефіцит майданчиків для майбутньої забудови, що також сприятиме зростанню цін", – пояснив Пилипенко.
До супутніх причин подорожчання квартир Котенко відносить зменшення пропозиції ліквідної нерухомості, стабільність гривні, низькі ставки за депозитами та залучення коштів у нерухомість після запуску ринку землі.
Фактор іпотеки
Запущена державою на початку 2021 року програма "Доступна іпотека 7%" викликала побоювання щодо ймовірного стимулювання зростання цін на нерухомість. Принаймні так відбувалося в інших країнах.
Проте іпотека від президента Володимира Зеленського не "злетіла": за три місяці дії програми банки видали лише 351 кредит. Для порівняння: у 2020 році українці оформили в комерційних банках 5,6 тис іпотечних позик.
Примітно, що три чверті виданих під 7% кредитів припало на ринок вторинного житла. Придбати житло в іпотеку наразі можна лише в 5% нових ЖК. "Придбати квартиру за пільговою ставкою пропонують близько 80 житлових комплексів з 1 500, тому програма "Доступна іпотека 7%" не має помітного впливу на зростання цін", – зауважує директор з маркетингу ЛУН Денис Суділковський.
Котенко згоден, що питома вага фактору іпотеки в структурі росту цін на житло невелика. Програма непопулярна через низький рівень довіри до держави.
"Головним гальмом є необхідність компенсації державною установою частини процентної ставки. Люди не вірять державі. Існує ймовірність, що фінансування за програмою припиниться і позичальникам доведеться платити ринкову ставку. Так було з програмою молодіжного кредитування", – говорить експерт.
Хоча обсяг іпотечних кредитів поступово зростає, він далекий від рівня, який би суттєво вплинув на ціноутворення на первинному ринку, зазначає Лаєвська.
"Підвищення доступності іпотеки спровокує ажіотажний попит на житло. Девелопери отримають кошти і пришвидшать темпи будівництва, особливо в регіонах, а із зростанням будівельної готовності проєктів зростатиме й ціна.
У 2021 році загальний обсяг фінансування програми "Доступна іпотека 7%" становить 2,5 мільярда гривень. Нею скористаються лише п'ять тисяч родин. Якщо бюджет на компенсацію банкам буде зростати щороку на 300-500 мільйонів гривень, то ми відчуємо вплив іпотеки на ціни", – заявила вона.
Прогнози: ціни зростатимуть
Суділковський не бачить тенденцій, які б свідчили про зниження цін на квартири. Вавриш вважає, що у 2021 році вартість житла зросте на 20-25%.
За прогнозами Пилипенка, середня ціна на квартири на первинному ринку Києва у 2021 році може зрости на 15-20% до 1,3 тис дол за квадратний метр. До кінця 2023 року цей показник може досягнути 2 тис дол.
"Ринок дуже активний, не перегрітий, попит стійкий. На тлі підвищення цін на будматеріали, інфляційних процесів, зниження процентних ставок, доступної іпотеки та інших факторів ми очікуємо зростання цін", – заявив він.
Головний архітектор бюро "Архіматика" Дмитро Васильєв вважає, що якісне житло комфорт-класу подорожчає до 2 тис дол за метр уже до кінця 2021 року.
На думку Котенка, прийдешні скасування мораторію на стягнення простроченої заборгованості за валютними кредитами і врегулювання ринку колекторських послуг спричинять зниження іпотечних ставок.
"Комплекс законодавчих ініціатив почне працювати з осені 2021 року, що дозволить банкам повернутися обличчям до іпотеки. Зараз їм вигідніше інвестувати в ОВДП", – вважає він.
Нові законодавчі ініціативи та зниження іпотечних ставок стануть "пальним" для зростання цін. Вавриш побоюється, що продуктивні потужності девелоперів виявляться неготовими до будівельного буму, який може статися через п'ять років. Цей ризик позначиться на собівартості будівництва.
"Протягом п'яти-шести років іпотечні ставки знизяться і ми матимемо дво-, триразовий приріст обсягів будівництва. Ми до цього не готові. Не готові ні технологічно, ні за виробничими ресурсами та будматеріалами. Це найбільше позначиться на собівартості будівництва", – переконаний девелопер.