Для миллионов украинцев рынок недвижимости — не абстракция. Многие из нас мечтают об улучшении жилищных условий, а для этого нужно иметь возможность купить квартиру по устраивающей цене (а часто перед этим — еще и выгодно продать ту, что уже есть). А у кого-то есть жилье на продажу, но гордость не позволяет взять ту низкую цену, которую сейчас предлагают. Мы обратились к специалистам, чтобы узнать, какими успехами порадовал нас рынок жилья в прошлом году, что происходит на нем сейчас и к чему стоит готовиться в ближайшем будущем.
НОВОСТРОЙКИ ВЫЖИВАЮТ
Ушедший год имеет свои поводы для «гордости» — как-никак, он стал рекордным. «Если кратко, то 2015 год был худшим за всю историю независимости Украины по поведению рынка и количеству сделок, — говорит аналитик департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий. — Это касается и первички, и вторички, и аренды».
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Сергей Злыдень в оценках более осторожен: «2015 год — самый низкий на протяжении последних 5 — 6 лет по количеству транзакций». Если, например, в декабре 2013 г. было продано 1222 квартиры в новостройках, а 2014-го — 422, то в прошлом месяце — 295. А вообще за весь год количество сделок в месяц не поднялось даже до 400.
РИСКИ. Интересно, как со временем менялись приоритеты покупателей. «С 2009 года количество сделок на вторичном рынке было больше, чем на рынке новостроек, — рассказывает Сергей Костецкий. — Потом, в 2011—2012 годах, первичка вырвалась вперед. А в 2015 году опять появилась тенденция к преобладанию вторичного рынка».
По мнению Костецкого, одной из причин утраты доверия к первичке стали «пирамиды»: «Это когда застройщики начинают объекты, а привлеченные под их строительство деньги перебрасывают на те стройки, которые находятся на более поздних стадиях, — говорит Сергей Костецкий. — Если случится какой-то катаклизм — в чем я, впрочем, сомневаюсь, — то большое количество объектов будет заморожено». Это и беспокоит людей.
Вносит свою лепту и то, что из-за подорожания материалов и рабочей силы резко возросла себестоимость строительства. А повысить цены на жилье не удается — тогда резко падают продажи (особенно это касается пригорода). Соответственно, рентабельность бизнеса многих компаний снизилась до опасного для этого рынка уровня в 10—15%: любое значительное движение цен на материалы — и они — «в минусе». Отчего у кое-кого из застройщиков может появляться соблазн просто обанкротиться.
ЦЕНЫ. Как указано в аналитическом отчете ИАП «Столичная недвижимость», в декабре средняя стоимость представленных к продаже квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева составила 22 692 грн/кв. м, относительно января 2015 средняя цена увеличилась на 31,3%. Но если смотреть в долларовом эквиваленте, произошло даже некоторое снижение цен.
ВТОРИЧКА: ПЛАВНО ВНИЗ
Вторичный рынок в прошлом году пытался завлечь покупателей все более привлекательными условиями — правда, без особого успеха. «В долларовом эквиваленте произошло снижение цен, по Киеву в среднем — примерно на 20% за год», — говорит Сергей Злыдень. Например, по данным ИАП «Столичная недвижимость», за год (относительно января 2015 г.) средняя цена в гривне выросла на 25,7%, а в долларах снизилась на 15,5%.
ПЛАВНОСТЬ. «Цены опускались, но плавно, — говорит директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Так как людей с деньгами (потенциальных покупателей) на рынке достаточно много, но часто они не готовы принять окончательное решение и ждут еще большего снижения цены». Общее ощущение экономических сложностей в стране, а также публикации в СМИ убеждают публику не спешить с покупками — подумайте, а вдруг завтра станет еще дешевле? С другой стороны — эта таящаяся в засаде толпа покупателей забирала квартиры, цены на которые опускались ниже общерыночных, мгновенно.
И продавцы видели, что, сбросив $2 тыс., они уже получали много звонков и просмотры. А соответственно — и реальную надежду продать. Так зачем же сразу спускать на 5 тыс.? С другой стороны, покупатели, увидев, что квартиры, стоившие $45 тыс., предлагаются теперь за $43 тыс., начинают надеяться, что скоро их можно будет взять и по $40 тыс. Так, к обоюдному удовольствию, и длился этот процесс — с минимально возможным для такого крупного города, как Киев, количеством реально совершенных сделок.
«Рынок в прошлом году интересен тем, что в основном держался на каких-то срочных продажах — люди спешат уехать куда-то, нужны деньги, и они готовы снижать стоимость», — рассказывает Костецкий.
ОПТИМИЗМ. Как указывают многие специалисты, такая сладкая жизнь для покупателей может продлиться недолго. Если в политике не произойдет ничего непредвиденного и не будет каких-то неадекватных действий власти, то уже к концу весны — началу лета можно ожидать роста экономики. «А рынок недвижимости первым реагирует и на спад экономики, и на ее рост», — говорит Алексей Холмецкий. Так что, возможно, на покупку по нынешним минимальным ценам осталось всего несколько месяцев.
АРЕНДА: ВСЕ СТАБИЛЬНО
В нынешней ситуации именно аренда — последняя отрада для измученной души риелтора. На фоне уснувшего рынка продаж аренда подает признаки жизни — пусть и не такой активной, как в былые годы. «Рынок живой, работает стабильно, — говорит Алексей Холмецкий. — Неплохо он подпитывается приезжими с Востока: там ситуация остается очень грустной, и люди продолжают перебираться к нам».
Еще один источник жизни — миграции внутри Киева. «Стала более заметна тенденция, когда люди переезжают в менее престижные районы, в квартиры поменьше и так далее. Люди ищут жилье подешевле, и это помогает рынку сохранять активность».
ДИНАМИКА. «В 2015 году аренда абсолютно на все квартиры в гривне подорожала на 15—20% — в связи с ростом «коммуналки», скачками курса доллара и т. д., — говорит Сергей Костецкий. — Но даже это не перекрывает ни инфляцию, ни рост курса доллара». Объяснение такой щедрости простое: «В отличие от продавцов квартир, те, кто сдает, не пребывают в иллюзиях по поводу цены. Если эта квартира стоит 4 тыс., они ставят реальную цену и сдают. Иначе они просто будут терять деньги», — говорит Алексей Холмецкий.
По его мнению, дальше цены будут расти примерно в темпе инфляции (если верить прогнозам, в 2016-м она будет ниже, чем в прошлом году). «Стоимость будет примерно такая же, — считает Сергей Костецкий. — Никто не будет уменьшать арендную плату. А если ее увеличить хотя бы на 20%, то резко уменьшится число сделок. Я думаю, что до 10% (при стабильной ситуации) рост может быть, но не более того».