Столичный рынок недвижимости всегда чутко реагировал на любые изменения в экономическом и политическом положении страны. Наиболее оперативно на любые колебания отзывался, как правило, сегмент аренды. И кризис тому не исключение.
За последнее время цены на съемное жилье падали и взлетали, менялись требования к арендаторам, весьма жестко отсеивались потенциальные съемщики с «неправильной» пропиской. Нестабильный курс гривни и растущие тарифы на коммунальные услуги также вносили свои коррективы в отношения между теми, кто хочет поселиться в столице и теми, кто не прочь заработать на своей жилплощади.
С наступлением весны и усугублением кризисных явлений в экономике ситуация несколько поменялась. В том, что происходит сейчас на рынке аренды жилья в Киеве, и на какие перспективы рассчитывают риелторы, разбирался ForUm.
Доллар уходит в небытие
Первое глобальное изменение, на которое обратили внимание все опрошенные нами эксперты, состоит в том, что расчеты в иностранной валюте, по вполне понятным причинам, уходят в небытие.
«Рынок аренды постепенно переходит на гривню. Я бы сказала, что на сегодня уже приблизительно 80% рынка аренды перешло на расчеты в национальной валюте. Конечно, есть и «последние из могикан». Это, как правило, коммерческие объекты, работающие по «старой памяти» или же имеющие некие валютные кредитные обязательства, а также те, кто отрабатывает какие-то старые контракты. Но в основном сейчас все арендаторы и большинство арендодателей переходят на расчеты в гривне. Те, кто еще не успел перестроить свое сознание на то, что помещения за доллары уже никто не снимает, сейчас просто не могут сдать эти помещения. Курс нестабильный, а инфляция высокая. А вот те, кто смог перестроиться, достаточно успешно сдают и получают прибыль», - рассказывает директор агентства недвижимости Lavina Real Estate Лариса Ставинога.
Аналогичные веяния отмечает и аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. «Ситуация на рынке меняется постоянно. Если говорить о каких-то глобальных изменениях, то сейчас в долларах стоимость аренды уже никто не фиксирует. В основном, цены зафиксированы в гривне», - сообщил он.
По наблюдениям эксперта Ассоциации риэлторов Украины, генерального директора АН «Валион» Артура Пилипчука, если сравнивать с показателями осени 2014 года, то сейчас средняя стоимость аренды жилья по отношению к доллару США снизилась в 2,5-3 раза, а по отношению к гривне выросла в 1,5-2 раза.
«Данная ценовая политика действует для всего рынка аренды, исключая премиум класс (квартиры стоимостью свыше 2 тысяч у.е.). Арендная плата по квартирам премиум класса заявлена в долларах или евро. Расчет за квартиры эконом и бизнес классов производится исключительно в гривнях, что указано в договорах аренды, заключающихся без привязки к доллару и евро», - отметил он.
Эксперты объясняют такую тенденцию нестабильностью валютного рынка и высокими рисками при заключении контрактов не в национальной валюте.
Есть ли спрос?
Что касается общего уровня цен на аренду жилья, то по сравнению с прошлым годом он существенно повысился, даже несмотря на фиксируемое снижение спроса.
«Спрос на аренду, конечно же, упал, а предложение увеличилось. Если по Киеву в конце прошлого года было в среднем 28-30 тысяч предлагаемых квартир, то сейчас их около 33 тысяч. Это говорит о том, что часть людей сняла свои квартиры с продажи, и эта недвижимость перешла на рынок аренды. Конечно, это не все, но определенная доля таких случаев есть», - объясняет ситуацию Сергей Костецкий, попутно отмечая, что владельцы сдаваемых квартир все-таки не настроены на то, чтобы идти на какие-то существенные уступки арендаторам.
Также, по данным эксперта, с начала года цены на съемное жилье значительно выросли. «Если в начале года, условно говоря, аренда квартиры стоила около 5 тысяч гривень, то на 1-1,2 тысяч гривень, или на 20-25% цены уже подняли. А те хозяева, которые этого еще не сделали, уже обдумывают повышение арендной платы. Понятно, что в стране инфляция, все дорожает и так далее», - сообщил он.
«Часто бывает, что люди, подумывавшие снимать квартиру, сейчас отложили реализацию этой идеи на другое время. Они, например, продолжают жить у родителей», - добавил Сергей Костецкий.
Что касается особенностей спроса, то, как обычно, лучше всего сдается дешевое жилье, находящееся в относительно хорошем состоянии.
«Сейчас спрос и предложение более-менее уравновесились. Хотя все равно предложение существенно больше. И в этом плане прослеживается определенная тенденция: имеющийся спрос сосредоточен на однокомнатных квартирах стоимостью до 3 тысяч гривень, двухкомнатных до 4 тысяч и на трехкомнатных квартирах до 5 тысяч гривень. Сейчас рынок предлагает однокомнатные квартиры стоимостью от 4 до 8 тысяч гривень, двухкомнатные квартиры от 6 до 12 тысяч гривень и трехкомнатные от 8 до 18 тысяч гривень. Преимущественно, это вторичное жилье», - рассказала Лариса Ставинога.
«Сегодня клиенты, желающие снять квартиру, достаточно требовательно относятся к качеству снимаемого жилья. Люди готовы платить больше за более комфортабельные условия. Пользуются спросом апартаменты со свежим ремонтом, которые хорошо укомплектованы мебелью и техникой. Эти варианты уходят в первую очередь, даже если они будут немного дороже, чем похожие предложения, но с ремонтом 90-х или 80-х годов прошлого века», - добавила она.
По данным Пилипчука, наиболее популярны среди съемщиков сейчас центральные районы, Голосеево, Оболонь, Позняки, Левобережный массив. В то же время аналитик подчеркнул, что порой жилье в центре может оказаться лучше и дешевле, чем на Позняках и в Голосеево.
«Ситуация на рынке недвижимости не стабильна, но движение есть, так как аренда априори всегда будет пользоваться спросом, независимо от различных ситуаций, климатических катаклизмов, состояния экономики, военных действий и так далее», - считает он.
«Еще одна уникальная ситуация для рынка: ранее наибольшим спросом пользовались одно- или двухкомнатные квартиры эконом класса, находящиеся возле метро. На данный же момент выгоднее (дешевле или состояние квартиры будет лучше в разы) снять вместе с кем-то двух- или трехкомнатную квартиру за 9-12 тысяч гривень, нежели одному арендовать однокомнатную квартиру за минимальную стоимость 4-4,5 тысяч гривень. Просто потому, что такая дешевая квартира будет в лучшем случае с косметическим ремонтом, и не всегда возле метро», - подчеркнул Пилипчук.
Эксперт отметил, что часто ради экономии одну квартиру снимают сразу несколько семей, или же люди кооперируются для совместного проживания с друзьями или знакомыми. Также, по его словам, сегодня цены на идентичные по уровню ремонта, комплектации и расположению квартиры могут варьироваться от 8-27 тысяч гривень.
Что будет дальше?
Конечно, делать какие-то долгоиграющие прогнозы в то время, когда экономическая ситуация нестабильна, сложно. Тем не менее, риэлторы настроены на постепенную стабилизацию рынка.
«По прогнозам на весну-лето 2015 года, при условии, что политическая и экономическая ситуация в стране не изменится, рынок недвижимости будет стабилизироваться. Цены на недвижимость выровняются и устоятся в гривне. Поскольку спрос диктует предложение, а спрос пока имеется только в гривне, то владельцам квартир придется с этим смириться и принять такое положение вещей. «Корабль», который несколько месяцев штормило и бросало из стороны в сторону, поплывет», - прогнозирует Пилипчук.
Примечательно, что даже при условии стабилизации валютного курса эксперты предрекают постепенное повышение цен.
«Если курс национальной валюты зафиксируется, как было обещано, на уровне 20, думаю, что в глобальном смысле ничего не изменится. Те хозяева, которые еще не пересмотрели цены в сторону увеличения, вероятно, в ближайшее время сделают это. Вполне возможно, что стоимость аренды самых обычных квартир эконом сегмента вырастет еще на 1-1,2 тысячи гривень, а количество сделок, скорее всего, будет меняться пропорционально ситуации в стране. Не думаю, что в ближайшие два-три месяца что-то изменится в положительную сторону. Скорее всего, рынок будет варьироваться в нынешнем положении по количеству сделок, возможно, предложение немного вырастет, но не думаю, что оно будет больше 35 тысяч квартир», - полагает Сергей Костецкий.
«Весна-лето этого года – это очень далекие перспективы. Если говорить именно о жилье, то все дешевые квартиры, сдающиеся в аренду, будут продолжать расти в цене. Ведь на них есть повышенные спрос. С другой стороны, цены на элитную недвижимость и достаточно дорогие апартаменты будут падать. Спрос на них еще есть, но не настолько обширный, как раньше», - считает Лариса Ставинога.
В итоге, главный вывод напрашивается сам собой: дешевого жилья в ближайшее время в столице не будет. Даже, если кризис и отсутствие толп клиентов и заставят хозяев задуматься над снижением цен, то это начинание, скорее всего, будет нивелировано инфляцией. Правда, учитывая требовательность потенциальных арендаторов, некоторые хозяева могут и задуматься над тем, чтобы привести жилье в порядок, дабы это хоть немного оправдывало немалую цену. Да и конкуренция, судя по нынешнему соотношению спроса и предложения, будет расти. Но, как ни печально, перечеркнуть все прогнозы могут внешние факторы, не зависящие ни от владельцев, ни от съемщиков.