В начале 2014-го аналитики пророчили киевскому рынку первичного жилья если не смерть, то очень продолжительную кому с весьма туманными перспективами «воскрешения». К середине года стало понятно, что «врачи» несколько ошиблись: «пациент» приноровился к новым условиям жизни и чувствует себя относительно неплохо. Правда, жизнь эта претерпела некие весьма важные изменения.
О том, как сейчас в столице продаются новые квартиры, кто их покупает и на каких условиях, узнавал ForUm.
Новые дома, растущие продажи и переселенцы
Кризис строительству не помеха. Видимо, так посчитали многие застройщики, начиная новые проекты. По подсчетам специалистов, сейчас в столице и городах-сателлитах открыты продажи новеньких квартир примерно в 500 жилых комплексах. Более того, к середине осени запланирован старт продаж еще на нескольких масштабных объектах.
«Сейчас в Киеве можно купить жилье примерно в 250 жилых комплексах, а в Киевской области таких еще около 250. То есть на сегодня реально существует 500 мест, где можно купить жилье. Из-за этого жилые комплексы начинают достаточно сильно конкурировать между собой, борясь за покупателя», - сообщил финансовый директор портала недвижимости Lun.ua Андрей Мима.
По его словам, хорошую динамику развития показывает рынок первичного жилья в пригороде. То есть уже в нескольких километрах от столицы сегодня реально приобрести квартиру, имея бюджет в 300-500 тысяч гривен. При этом благодаря высокому спросу на «первичку» появилось достаточное количество доступных предложений.
«2014 год, скорее всего, войдет в историю как год проверки на прочность для рынка жилья. Вопреки пессимистическим прогнозам и ожиданиям того, что цены упадут до 500 долларов за квадратный метр, текущий год оказался достаточно позитивным для развития рынка недвижимости. За восемь месяцев этого года рынок пополнился 23 новыми жилыми проектами, а это в общей сложности 6,5 тысячи новых квартир. При этом 16 новых проектов появились в течение первого полугодия, а за последние два месяца стартовало еще семь новых проектов. Также в сентябре-октябре ожидается старт продаж еще в нескольких жилых комплексах», - прокомментировала ситуацию директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко.
В то же время специалист акцентирует внимание на том, что покупают сейчас не только бюджетные квартиры, что застройщики, естественно, только приветствуют.
«Если в начале года новые предложения выходили преимущественно в сегменте эконом- и комфорткласса, то есть бюджетного жилья, то уже с лета пополнение пошло во всех сегментах рынка: даже в престижном жилье появились проекты с достаточно дорогим ценником. Новые проекты появляются потому, что на сегодня жилая недвижимость, в отличие от коммерческой, все еще показывает хорошую доходность для девелоперских компаний. На фоне падения доходов и спроса в коммерческом сегменте жилая недвижимость остается основным источником дохода девелоперов», - отметила Ярослава Чапко, подчеркнув, что на сегодня спрос на «первичку» только растет.
«Застройщики сейчас расширяют классы недвижимости, переходят на более доступные варианты. Также предлагаются квартиры с отделкой и без нее, что существенно влияет на цену», - рассказывает руководитель отдела продаж компании GEOS Наталья Стремецкая.
Аналитики выделяют несколько факторов, повлиявших на то, что новые квартиры сейчас продаются достаточно активно. И не последнюю роль здесь играют переселенцы из Донбасса и Крыма.
«По нашим данным, спрос на недвижимость показывает устойчивую динамику роста, но объемы пока еще не очень высокие. Причин тому несколько. Во-первых, это выход на рынок достаточно бюджетных предложений. Потому все, кто нуждался в жилье, но откладывал покупку, сейчас все свои сбережения инвестировали в недвижимость. Во-вторых, очень активизировался инвестиционный спрос на рынке, ведь недвижимость на сегодня остается практически безальтернативным вариантом сбережения средств. То есть депозиты, деньги, хранившиеся «под подушкой», фактически были выведены на рынок жилой недвижимости. Те, кто успел купить жилье в начале года по курсу 8-9 гривен за доллар, сегодня уже по сути заработали 30-40% доходности, поскольку с того времени курс вырос практически в два раза. Поэтому инвестиционный спрос сегодня резко пошел вверх, и в первую очередь вырос спрос на недорогое жилье. Третий фактор – это переселенцы, активизировавшие не только рынок аренды, но и рынок покупки», - объясняет Ярослава Чапко.
По мнению Андрея Мимы, когда с курсом гривни творятся, мягко говоря, нехорошие вещи, многие украинцы предпочитают вкладывать деньги в жилье, полагая, что его потерять сложнее, чем депозит или «заначку» под подушкой.
«Надо понимать, что когда у человека есть накопления в гривне, курс доллара растет, а купить валюту нельзя, то лучший способ сохранить эти накопления – это вложить их в недвижимость. А еще лучше сделать это, когда застройщик продает жилье по «старому» курсу. Именно это было драйвером всех продаж в феврале, марте и апреле, когда неопределенность достигла феноменальных высот. Казалось, что тогда рынок должен был вообще остановиться, но он, наоборот, послужил некой «тихой гаванью»,- считает он.
Что касается повышенного интереса переселенцев к столичным квартирам, то и здесь все достаточно просто. Многие эксперты солидарны в том, что именно люди, приехавшие из Донбасса и Крыма, во многом удержали рынок жилья на плаву. Как же так получилось? Стоит помнить, что из неспокойных регионов уехали не только бюджетники, пенсионеры и многодетные семьи. Наряду с ними в Киев перебрались и весьма состоятельные граждане, для которых цены на жилье оказались приемлемыми.
Условия, акции и риски
Несмотря на наличие спасительного спроса, застройщики предпочитают страховаться и дополнительно привлекать покупателей всевозможными акциями и скидками. Также, ввиду острого дефицита ипотечных банковских кредитов, в ход пошли рассрочки. Впрочем, здесь есть и обратная сторона медали – за слишком заманчивыми предложениями могут таиться слишком большие риски.
«По нашим оценкам, сейчас банковское кредитование занимает не больше 2% сделок. До конца года этот показатель вряд ли возрастет, а скорее всего, еще и уменьшится. В свою очередь, девелоперы предлагают достаточно лояльные условия, например рассрочку, которая может даваться на срок до 10 лет», - рассказала Ярослава Чапко.
Ее слова подтверждают и сами застройщики. Поскольку выплатить полную стоимость квартиры зараз покупатели зачастую не могут, застройщикам приходится разрабатывать собственные программы лояльности и предоставления рассрочек. Обычно клиентам предлагают рассрочку на 1-2 года, а иногда – до ввода здания в эксплуатацию или окончания строительства. Часто эта рассрочка бывает под 0%, а три первых взноса довольно высокие – порядка 30, 50, 70%.
«Ипотеки на сегодня в Украине нет. Банки нам не помогают, не работая на рынке недвижимости. Если банки и дают кредит, то под очень большие проценты (до 25%). Мы пытались вернуть схему кредитования и нашли индивидуальные подходы к банкам. Пока работаем с двумя банками. С ними заключен договор на таких условиях, что они кредитуют людей под имеющееся у нас жилье. В договоре очень четко оговорены все детали. Если кредит идет под 25%, то мы им возмещаем до 5%. Тогда процент для инвестора уже равен 18-19%. Также договаривались, что банк дает кредит на недостающую инвестору сумму (30-40% стоимости жилья) под залог будущей квартиры», - рассказала директор департамента инвестиций и продаж строительной компании «Лико-Холдинг» Лариса Ломакина. Впрочем, она добавила, что подобные механизмы работали примерно до конца 2013 года, но в 2014-м банки практически отказали в кредитах.
Также не стоит забывать о девальвации гривни, из-за чего стоимость жилья в национальной валюте постоянно растет. Эксперты и застройщики сходятся в мнении, что наиболее выгодно вкладываться в жилье сразу после скачка валютного курса. Ведь часто продавцы пользуются таким приемом, как фиксация «старого» курса. Проще говоря, еще месяц-полтора после того, как в обменниках стоимость доллара выросла, застройщики продолжают рассчитывать цену по более низкому курсу. Но на такое предложение еще нужно попасть.
«Реально цены застройщиков немного отстают от реального валютного курса на месяц-полтора. Потому покупать квартиру нужно в тот момент, как только вырос курс. Но это большой риск», - комментирует Андрей Мима.
«Один из самых часто используемых приемов – это некая акционная цена для квартиры или квадратного метра. Чаще всего такие акции проходят, когда комплекс только-только запускает новую очередь, находящуюся на ранних стадиях строительства, например в стадии котлована. Иными словами, бесплатного сыра не бывает. Поэтому низкая цена влечет за собой и повышенный риск. Бывают акции «наоборот»: когда квартиру продают дороже, но уже в готовом виде и в сданном в эксплуатацию доме. Когда застройщику нужно продать не совсем ликвидные квартиры, то их тоже выставляют на акцию», - объясняет он.
«Акции и скидки должны быть. Есть одна тонкость: нужно, чтобы человек, заинтересовавшийся акцией, не потерял свои деньги и был уверен в том, что его не подведут», - полагает Лариса Ломакина, отмечая, что меньше всего опасений вызывает неликвидная недвижимость.
Еще один нюанс – слишком низкая цена и обещание невероятных скидок часто означают, что предложение рискованное.
«Если речь идет о покупке жилья в Киеве, я бы рекомендовала очень аккуратно относиться к акциям. К примеру, на бигбордах можно увидеть рекламу, обещающую восемь тысяч гривен за квадратный метр жилья. В настоящее время это нереальная цена. Сейчас у хорошего застройщика – это практически себестоимость квадратного метра жилья в Киеве. Естественно, покупая жилье, нужно очень тщательно выбирать застройщика», - рассказывает директор компании «Гранит» Лариса Шевчук.
«Не думаю, что сейчас реальная цена квадратного метра жилья в Киеве 8-10 тысяч гривен. Полагаю, что ориентироваться нужно приблизительно на 1,5 тысячи долларов», - считает она.
Зачастую договориться о скидках уже можно непосредственно в отделе продаж в индивидуальном порядке, но и здесь не стоит ожидать каких-то чудес.
«Застройщик, который гордится своим именем и не подведет на рынке, никогда не пойдет на низкие цены и большие скидки. Даже когда приходит клиент и говорит, что покупает две квартиры, поэтому требует скидку в тысячу гривен на квадратный метр, то это нереально. Ведь есть себестоимость у квартиры, потому финансовая служба застройщика никогда не может опустить цену, просто набирая деньги. Компании, идущие на разные уловки и хитрости, просто затягивают стройку, не давая возможности правильно работать деньгам, которые вкладывают люди. Тем, кто дает различные скидки и предлагает «завлекалки», верить нельзя», - считает Лариса Ломакина.
То есть, чтобы получить максимальные скидки, сегодня нужно либо оплатить 100% стоимости жилья, либо внести хотя бы 50% в качестве первого взноса и получить рассрочку от застройщика.
«Очень часто акцией бывает скидка в 3-5% при 100-процентной оплате. Но нельзя не упоминать о высокорискованных стройках, которые, вероятно, не собираются сдавать никогда. На такие объекты застройщики очень часто запускают акции. Цель таких акций – забрать у людей как можно больше денег. Минимум взносов, «шаровые» условия рассрочки. На 5-7 лет. Здесь нужно быть очень внимательным. Такие застройщики всегда ставят самую низкую цену за квадратный метр и предлагают самые выгодные условия», - предупреждает Андрей Мима.
«Вы ведь выбираете комплекс и по местоположению, и по застройщику. Смотрите на застройщика, на его репутацию, на сданные им объекты и ценовой политике на других объектах. На самом деле есть предложения и по восемь тысяч гривен за квадратный метр. Бывает так, что застройщик только выходит на рынок и ему нужно привлечь деньги на финансирование начала строительства. Тогда могут быть скидки на первом этапе – этапе котлована. Согласна, что это несет за собой определенные риски. Но только если вашего бюджета хватает только на покупку жилья по восемь тысяч гривен за квадратный метр, вы доверяете застройщику и готовы ждать», - полагает Ярослава Чапко.
В итоге выходит, что рынок «первички» все-таки жив «всем врагам назло» и даже демонстрирует тенденции к росту. А если инвестиционная привлекательность нового жилья сохранится хотя бы на прежнем уровне, то рост этот может быть весьма внушительным. Ложкой дегтя для покупателей здесь могут стать мошенники и недобросовестные застройщики. Но, возможно, и здесь жажда «выжить» со временем вытеснит стремление к легкой наживе?
