На стройку - в поисках застройщика. С плакатами и требованиями к стенам административных учреждений. Эта картина далеко не нова для украинцев. Но все так же болезненна, как и 8 лет назад, когда возник скандал вокруг «Элита Центр». Громких афер на строительном рынке, когда за счет людей, вложивших свои кровные в строительство жилья, попросту нажились мошенники, можно насчитатьоколо десятка. Еще больше случаев, когда причиной заморозки объекта становится банальный непрофессионализм застройщика. Иоткуда бы ни росли ноги у проблемы, страдает в конечном итоге все равно инвестор – простой украинец, копивший годами деньги на квартиру, и оставшийся ни с чем.
Как же не попасть в руки аферистов, на что обращать внимание, подписывая договор с руководством строительной фирмы, и как действовать, если вдруг оказалось, что вас обманули? Обо всем этом ForUm спросил у адвоката, доктора философии в области права, президента ВОО «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам» Алексея Гончарука.
- Алексей Валериевич, известно ли на сегодняшний день количество людей, вложивших свои средства в строительство и пострадавших в результате недобросовестных действий застройщиков? Есть ли такой государственный подсчет и ведет литакую статистику Ассоциация?
- В нашей стране статистика – очень спорное дело. Потому что, во-первых, некачественно считали, а, во-вторых, методология всегда выбиралась такая, чтобы подогнать результат под определенные рамки. Сохраняется еще советская традиция – гнаться за показателем. Как следствие - точных данных о количестве пострадавших от неправомерных действий застройщика нет.
Два года назад по нашей инициативе впервые была проведена инвентаризация проблемных объектов, которая показала, что их в Украине более 700. Безусловно, цифра несколько занижена, но это первая адекватная статистика, которая появилась на государственном уровне. Сегодня перечень таких недостроев, в строительство которых люди вложили свои деньги и не могут получить жилье, постоянно обновляется Министерством регионального развития Украины.
По нашим же подсчетам, если говорить о количестве пострадавших в результате неправомерных действий застройщиков, это сотни тысяч людей. Ведь в отношениях «застройщик-инвестор», инвестора – это, как правило, простые люди. Они обычно серьезно ущемлены в правах и возможностьэффективно защищать их тоже достаточно сомнительна. Реального механизма государство не создало для этого. И даже, если инвестор пытается использовать существующий (суды, милиция), то застройщик, как правило при помощи коррупционных действий, нивелирует эффективность таких возможностей.
- Как же должен выглядеть этот механизм в идеале?
- Есть два принципиально разных подхода. Первый – либеральный, когда государство изначально дает сторонам возможность самостоятельно определить правила игры и минимально в них вмешивается. Однако, при этом обеспечивает им равные условия - справедливый суд, беспристрастное, качественное расследованиепреступлений и т.д. В таком случае, инвестор изначально понимает, что он сам несет свои риски и может при заключении договора рассчитывать только на себя, а значит – будет думать о том, как себя защитить уже на этом этапе. Такого понимания, при условии качественной работы правоохранителей и судов было бы достаточно для того, чтобы считать инвестора защищенным.
Вторая модель регулирования – консервативная. В таком случае государство стремится на законодательном уровне максимально описать правила взаимодействия застройщика и инвестора, значительно ограничивая застройщика и инвестора в свободе выбора (вводятся сложные механизмы регламентации и контроля за деятельностью застройщика, вводятся обязательные финансовые гаранты и посредники и т.д.). В таком случае необходим государственный регулятор, который установил быадекватные ограничения по способам привлечения средств и беспристрастно наблюдалбы за тем, как они соблюдаются.
На практике же имеем гибридный подход, при котором инвестор пребывает в иллюзии защищенности (есть же государство, оно же должно контролировать). У застройщика куча головной боли с выполнением откровенно надуманных требований, а государство находится в стороне от процесса и не способно защитить инвестора в случае возникновения проблемы.
Зачем нам такое регулирование отрасли совершенно не понятно.
- Иными словам, что значит гибридный подход?
Это значит, что для защиты инвестора созданы сложные, не понятные простому человеку юридические механизмы, от которых на практике никакого толку. Ни нормального госрегулирования, ни права реально отрегулировать отношения самим участникам.
- Но государство предлагает хоть какой-то механизм защиты? Или же человек остается один на один с проблемой?
- Ну, конечно, предлагает. Например, есть коррумпированные милиция и суды, которые часто закрывают глаза на откровенные мошеннические схемы. Выбирайте...
Что касается решения реально существующих проблем, то ярким примером тут является пресловутый «Элита-Центр». Проблема возникла в феврале 2006 года. Была вынесена для решения на самый высокий уровень, тем не менее, не решена до сих пор даже на треть.
- Можно ли говорить о том, что порой проблемы со строительством возникают не потому, что застройщик оказался мошенником, а по причине его элементарного непрофессионализма?
- Конечно. Я вам больше скажу – одно порождает другое. Если человек непрофессионал - у него ничего не получается. Потом он начинает врать, чтобы оправдывать то отсутствие результата, которого от него ожидали. Это характерно для всех сфер жизнедеятельности и застройщики тут не исключение. Я бы не стал говорить, что у нас на рынке было очень много строительных афер. Я имею в виду преступления, которые изначально направлены на завладение деньгами граждан. За все время, условно говоря, их было всего около десятка.
Как правило, все случается намного проще и прозаичнее: люди решили заниматься строительным бизнесом, не до конца понимая, что это такое. Неправильно рассчитывали свои силы. Вследствие непрофессионализма у них начинались проблемы, они не могли выполнить свои обязательства. А инвесторы в конечном итоге оставались без квартир. Это наиболее частые случаи. Если говорить в процентном соотношении, то больше 90% проблемных строек в Украине - это результат непрофессионализма застройщика.
- Выбирая застройщика, на что стоит обращать внимание? Как отличить мошенника от добросовестного застройщика, профессионала от непрофессионала?
- Обывателю это сделать очень сложно. Это все равно, что,например, отличить качественное лекарство от подделки.
В первую очередь, нужно смотреть не на компанию, с которой подписываешь договор, хотя это тоже очень важно, а на людей. Знать, кто реальный руководитель фирмы, которой ты отдаешь деньги, можно ли с ним пообщаться, насколько он адекватен в разговоре. Нужно у него подробно расспросить какие у него планы, откуда деньги. Такие вопросы не должны его пугать. Человек должен воспринимать вас, как бизнес-партнера. Если он воспринимает вас, исключительно как человека, принесшего ему деньги, как кредитора, то это с самого начала очень неправильная расстановка акцентов.
Также нужно посмотреть, кто является учредителями компании, с которой вы подписываете договор. Сделать это можно в Интернете. Есть открытый реестр - Информационно-ресурсный центр https://irc.gov.ua/. Это государственный портал, на котором можно посмотреть учредителей, а также всех юридических лиц в Украине. Кроме акционерных обществ, конечно. И после этого просмотра можно попробовать с ними пообщаться, чтобы понять, насколько они доступны, реальные ли они собственники бизнеса. Если это какие-то подставные лица, на которых записана компания, то понятно, что, в случае возникновения проблемы, эти люди будут пытаться уйти от ответственности. То же касается и директора. Если им окажется подставное лицо, то отвечать будет некому.
Если же этот человек, действительно, руководитель компании, нужно посмотреть, какой у него имеется опыт, есть ли ему что терять, чем он лично рискует репутационно, провалив этот проект. И, естественно, чем больше у человека опыт, чем выше репутация, тем больше к нему должно быть доверия. Это очень важно. Это первое, на что нужно обращать внимание.
Второе – это документы. В них без профессионала разобраться очень сложно. Поэтому для оценки юридической части сделки нужно привлекать юриста, человека, который понимает что-то в инвестировании.
- Но, все же, на какие детали самого договора стоит обращать внимание? Что в обязательном порядке должно быть учтено в этом документе, а что должно настораживать?
- Во-первых, договор должен быть вам понятен. Если вы читаете его и не можете понять о чем речь, то к его подписанию следует подходить очень осторожно. Вы даже не представляете, какие вещи люди подписывают, а потом у них возникают проблемы.
- Например?
- Подписывают договор о внесении вклада в кредитный союз. Вот при чем тут квартира? Вы пришли покупать жилье, выбирали планировку, а потом вам дают договор, по которому вы вносите деньги, как вклад в кредитный союз. Ну, и вот что это такое? А такое подписывают. Причем люди неглупые. Им объясняют, что это вот такая схема, и они верят. Но ведь это все дополнительные риски.
- Что еще стоит учитывать?
- Во-вторых, в договоре должны быть четко указанные сроки. Формулировки «ориентировочный», «примерный» срок сдачи в эксплуатацию – это все ерунда. Должно быть понятно, когда будет закончена работа по строительству объекта, который вам должны передать и когда конкретно состоится эта передача. Потому что срок введения в эксплуатацию и срок передачи вам квартиры – это разные вещи.
Также в договоре точно должна быть указана цена - объем ваших денежных обязательств. Так как бывает, что в условиях договора прописывается пункт, предусматривающий, что после внесения вами всей суммы, по какой-то причине она может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Поверьте, если это прописано, то застройщик обязательно этим правом воспользуется и попробует обосновать это вам со всеми возможными и известными ему аргументами и способами.
- Что делать, если вы выплатили необходимую сумму, а застройщик вдруг просит доплатить? Обращаться в суд или молча выполнять это требование?
По-разному можно реагировать. Нужно смотреть, прежде всего, договор, понимать, что собой представляет застройщик и каковы его мотивы. Если он, действительно, понес убытки, ведет открытую политику и вам понятно, что обстоятельства изменились и, по-хорошему, надо бы пересмотреть стоимость, то в этом случае, может быть, есть смысл доплатить.
Если же это такое проявление шантажа, то, конечно, не следует идти на поводу у застройщика. Нужно понимать, что единожды согласившись на требования шантажиста, вы обрекаете себя на постоянное согласие выполнять его условия в дальнейшем.
В любом случае, есть одно золотое правило – если застройщик требует от Вас доплатить сверх договора, значит необходимо требовать собрать всех инвесторов объекта, чтобы вместе принять решение. Хорошо организованные инвесторы – это залог успеха в переговорах с застройщиком.
- Какие документы вправе затребовать человек от застройщика, прежде чем заключить с ним договор?
- Любые. Застройщик, в принципе, должен предоставлять абсолютно все. Вот представьте, я прихожу и говорю: дайте мне денег - я построю дом. Вы спрашиваете, как я их собираетесь использовать, на что я отвечаю, что пойду что-то куплю. При этом не говорю, что именно. Вы мне дадите после этого деньги?
Поэтому, когда застройщик отказывается предоставлять документы – это глупая ситуация. Как это так? Я готов отдавать деньги. Мы - потенциальные бизнес-партнеры. А он говорит, что не может показать какие-то существенные вещи. Я уже молчу о разрешительных документах.
- А существует ли на сегодняшний день механизм страховки на случай, если действия застройщика окажутся неправомерными?
- Было бы хорошо, если бы существовал, но нет, реальной страховки инвестиционного физического строительства в Украине не было никогда. На каком-то этапе была законодательная норма, согласно которой застройщика обязывали страховатьинвестиционные риски. Но это утопия. В этой деятельности практически невозможно просчитать риски. А, следовательно, страховщик не понимает, какой страховой тариф выставлять. Поэтому, если бы сегодня, в имеющихся на рынке строительства условиях существовала страховка, она стоила бы, как полквартиры. А такой продукт никому не нужен.
-То есть, это, фактически, недействующий механизм?
- На сегодня – нет. Но сделать его работающим, в принципе, можно.
- Одно время говорили о передаче недостроев в коммунальную собственность. Как вы оцениваете такую инициативу и насколько она осуществима?
- Вариант, в принципе, реальный, но проблемный с точки зрения реализации. Потому что тут все зависит от того, как к этому будет относиться застройщик. То есть лицо, у которого де-факто на балансе, в собственности, находится этот объект.
Что касается эффективности такого подхода, то представьте: раньше объект не мог достроить застройщик, а теперь – коммунальное предприятие (тот же «ЖЕК» - Ред.). Инвестору от этого легче стало? Что инвестор сможет сделать, когда директор такого КП скажет ему что денег в бюджете нет??? Поэтому у меня вообще нет иллюзий на счет передачи таких долгостроев в коммунальную собственность. По-моему, это утопия, а не решение проблемы.
Решение вопроса – провести инвентаризацию силами коммунальных и государственных предприятий, проектных институтов, сделать экспертизу на предмет того, можно ли его достраивать, определить, сколько есть инвесторов, чтобы четко понимать, кто претендует на этот дом и сколько нужно денег для его достройки, и выходить с этим товаром на рынок. Или же искать системного инвестора.
На самом деле, способов восстановить экономическую привлекательность объекта (при условии содействия местных властей) достаточно много: выделить дополнительную землю, достроить, поменять этажность, целевое назначение помещений, потому что офисные помещения дороже, чем жилые, достраивать рядом паркинги.
То есть, варианты в принципе есть, но с точки зрения системной оценки ситуации, я бы говорил о том, что это проблема инвесторов и они должны решать ее сами. А государству необходимо создать все условия, чтобы им было комфортно это делать.
- Реален ли вариант отстранения застройщика от деятельности, допустим, в судебном порядке?
- Суд не может принять такое решение. К тому же, отстранить от деятельности – это достаточно странная формулировка, потому что реализовать ее не получится. Можно забрать землю. Сделать это может орган местного самоуправления, который выделил этот участок. Но в этом случае возникает сложность с недостроем, который там «вырастает». Он может быть зарегистрирован, как отдельное имущество, а может, нет. Если такая регистрация есть, то это уже недвижимое имущество.
А забрать его, изъять - это как? Это реквизиция, конфискация? Оснований для этого нет. То есть нужно подавать иск в суд для обращения взыскания на это имущество. А кредиторов таких много, значит это уже банкротство. А банкротства на практике не хочет никто, потому что в результате банкротства инвестор вряд ли сможет получить квартиру... В общем, тут нужен серьезный кризис-менеджмент.
- В прошлом году поднимался вопрос относительно продажи долгостроев через аукцион другим застройщикам. Выгодно ли это инвесторам и насколько легко реализуем такой механизм?
- Продать что-то может или собственник, или тот, кто у собственника что-то забрал. Для того, чтобы забрать, нужны основания. Чтобы были основания – нужно предъявить денежное требование. С момента, когда инвестор предъявляет денежное требование, он, фактически, отказывается от получения квартиры. Выходит замкнутый круг.
Получить деньги можно только реализовав имущество – недострой. И вырученные от реализации средства раздать инвесторам. Но это, как правило, утопия. Потому что, во-первых, этот объект, будучи проблемным, стоит копейки. Он мало кому интересен. Во-вторых, даже, если его купят, то полученных денег,скорее всего,не хватит на то, чтобы покрыть требования даже половины инвесторов. Соответственно, это не очень популярный путь. В таком случае сами инвесторы не хотят с этим всем связываться. Как правило, они ищут возможность создать какое-то объединение или кооператив и пытаться достроить объект. Причем достроить его своими силами: скидываются дополнительными деньгами, что тоже очень проблематично, потому что никто не дает гарантии, что после достройки не придет какой-то товарищ и не скажет, что купил этот дом раньше. А такое бывает. И это создает дополнительные риски и факторы, которые отпугивают потенциальных системных инвесторов от проблемных объектов.
- Часто люди жалуются на то, что по бумагам застройщик использует качественные дорогостоящие материалы, а на деле оказывается, что и то и другое оставляет желать лучшего. Как можно проверить и проконтролировать этот процесс?
- Все зависит от договора, который подписал человек. Если в нем написано, что ты получаешь квартиру с дверьми, санузлом, штукатуркой и на этом точка, то откровенно говоря, оснований требовать чего-то большего, нет. Для того чтобы у таких требований были шансы на удовлетворение в договоре должны быть ссылки на конкретную проектную документацию.
- В вашей практике были случаи, когда строительство все же возобновлялось и люди получали свои квартиры?
- Такие объекты существуют. Есть категория тех, кто достраивался при помощи Государственного ипотечного учреждения. Но считать их по-настоящему проблемными я бы не стал. В основном это объекты, строительство которых остановилось, застройщик достаточно быстро сориентировался и обратился в ГИУ, которое выкупило часть свободных помещений. Конечно, по заниженной цене. И в таких случаях они достраивались.
Если говорить о по-настоящему проблемных объектах, где нет экономики, есть проблема с проектами, документами, сбежал застройщик, то за последние 10 лет можно привести всего несколько таких успешных примеров.
- Какого алгоритма должен придерживаться человек, попавший в столь нелегкую ситуацию, чтобы благополучно из нее выйти?
- В одиночку у вас ничего не получится, можете даже не пытаться. Бездумно писать в милицию, прокуратуру тоже без толку. Нужны спланированные, осознанные действия.
Поэтому, первое, что нужно сделать – это объединить максимально большое количество людей, вложивших деньги в эту стройку. Договориться с ними, упорядочить работу.
Второе – выбрать из этого круга или нанять специалиста, который будет от вашего имени системно заниматься данным вопросом. Причем это фактически должно стать работой. Нужно понимать, что он должен стать кризис-менеджером проекта. Если будете заниматься этим спустя рукава или как хобби, то высока вероятность, что ничего не получится.
Третье – собирать информацию. Действовать только после того, как у вас есть полная или максимально возможная картина произошедшего. Действовать вслепую, по наитию, или руководствоваться домыслами, мол, мне кажется, что там что-то должно быть и писать на основании этого 70 коллективных жалоб в прокуратуру, не самый лучший вариант и проблемы вашей не решит.
Организовавшись, следует провести инвентаризацию имеющегося общего ресурса (то есть, спросить, у кого есть какие возможности, какие связи и т.д). Используя имеющийся ресурс, нужно собрать информацию, проанализировать ее, составить план действий, довести его до сведения всех инвесторов, чтобы не было самодеятельности, (она, как правило, только вредит), и вперед.
- В правоохранительные органы?
- Сначала на переговоры с застройщиком. Чтобы он видел, что вы организованы, адекватны, не боялся с вами разговаривать. Выстраивать с ним диалог, требовать от него механизмов контроля с застройкой. Если он что-то обещает, а они, как правило, всегда это делают, нужно фиксировать эти обещания на бумаге. Договариваться о каких-то маркерах, по которым будет понятно, выполняются ли эти договоренности или нет.
После того, как четко понятно выполняются они или нет, соответствующим образом реагировать и находиться с ним в постоянном диалоге. Если диалог поддерживается, застройщик адекватный, идет навстречу, то нужно быть ему союзником. Помогать ему, всячески поддерживать. Так как часто проблемы возникают, потому что на застройщика «наехали», провели обыск, забрали у него что-то. Или орган местного самоуправления очень неправильно себя ведет, требует что то не законное. Ситуации бывают разные. И далеко не всегда застройщик в этом виноват.
Если же он неадекватен, постоянно врет и вы видите, что каши не сваришь, его нужно отстранять от проекта, говорить спасибо, переписывай на наш кооператив все документы, мы претензий не имеем, уходи. После этого забирать бразды правления в свои руки, нанимать директора и спасать ситуацию. Это самый адекватный способ.
- А, если он на это не идет?
- Бороться. Давить на него. Здесь уже искусство ведения переговоров. А нет - обращаться в правоохранительные органы, заводить уголовные дела.Но в таком случае, без команды опытных юристов уже точно не обойтись.
