В прошлом году в Украине построено и сдано в эксплуатацию рекордное количество квартир – 126 610. Такого количества жилья в Украине не строилось с 1990-х годов. В начале 2000-х в Украине сдавалось в эксплуатацию по 60-70 тыс. квартир в год. В «довоенном» 2013-м было 93 тыс. А затем – 105 тыс., 120, 113, 126 тысяч…
Каждая вторая сданная в эксплуатацию квартира находится в Киеве или Киевской области. Если всего жилой фонд Украины за прошлый год пополнился 125 610 квартирами, то на долю столицы и области приходится 51 283 квартиры (28 190 и 23 093 соответственно). Остальные регионы даже близко не подбираются к этим показателям. Так, во всей Одесской области, которая находится на третьем месте, сдано в эксплуатацию только 11 340 квартир, во Львовской (4-е место) – 10 481 квартира.
Малогабаритное жилье снова «входит в моду»?
А вот средняя площадь квартир с каждым годом сокращается. Так, если в 2010 году метраж средней строящейся в Украине квартиры составлял 118,9 кв. м, то в 2016-м уже был 87,2 кв. м, а в 2017-м уменьшился до 78,6 кв. м. Причем, судя по предложениям застройщиков, существенный вклад в постепенное превращение квартир в «скворечники» вносит столица. Как территория, где строится наибольшее количество жилья и как регион, где можно купить самые крошечные квартирки.
Неудивительно, что в 2017 году Киев занял последнее место в стране по площади новых квартир. Средняя площадь одной столичной квартиры, построенной в 2017 году, составляет 60,8 кв. м – почти на четверть меньше, чем в целом по стране. Правда, среди городов столица заняла второе место с конца: на «первое» вышла Одесса с квартирами средней площадью 60,1 кв. м. Однако метраж в целом по области оказался больше киевского – 63,5 кв. м.
Самые просторные квартиры и дома, судя по данным Укрстата, строят в Донецкой области (148,1 кв. м) и на Закарпатье (146,7 кв. м). Правда, во всей Донецкой области за минувший год сдано в эксплуатацию только 273 квартиры. Кроме того, больше 100 «квадратов» оказались средние квартиры в Черновицкой, Запорожской, Ивано-Франковской, Луганской, Волынской и Кировоградской областях, где традиционно строится много частного жилья, которое также входит в статистику. А вот регионы, где находятся крупные города с многоэтажной застройкой (Харьковская, Полтавская, Днепропетровская области и др.), оказались в «хвосте» рейтинга просторности квартир.
Смарт-квартиры соперничают между собой по тесноте и дешевизне
Несмотря на такое активное строительство квартир, показатель обеспеченности людей жильем в Украине продолжает оставаться неудовлетворительным. Если в Европе на одного жителя приходится около 40 кв. м жилой площади, то в Украине – 23,8 кв. м. Причем, по словам экспертов, рост этого показателя наблюдается в основном за счет сокращения численности населения.
В то же время много квартир в новостройках остаются незаселенными по много лет, и эксперты считают, что шансов обрести хозяина у них немного, по крайней мере, в ближайшие несколько лет. Причина очевидна: доходы у людей сейчас невысоки, их хватает только на самое необходимое.
Суммы, которые украинцы вкладывают в покупку квартир на первичном рынке (инвестируют в строительство жилья), не растут, несмотря на инфляцию и повышение зарплат. По данным Укрстата, в 2015 году население Украины общими усилиями проинвестировало строительство квартир на общую сумму 30 млрд 283 млн грн, что составляло 12% от всех инвестиционных денег в экономике Украины. В 2016-м сумма упала до 29,1 млрд, или до 8,9%. В 2017-м сумма выросла до 32,3 млрд грн, но в процентном отношении снизилась до 7,8%.
Эксперты констатируют: продажи квартир в 2017 году продолжали снижаться. Эту тенденцию подстегнуло и повышение ставки Нацбанком, что сделало привлекательными для людей банковские кредиты и вызвало отток частных инвестиций из жилищного строительства.
Чтобы оживить продажи, застройщики пытаются снизить цену на свой товар. Если раньше в новостройках присутствовали 1-, 2-, 3-комнатные и многокомнатные квартиры, то сегодня, по оценкам экспертов, более 40% строящихся домов – исключительно с однокомнатными квартирами. Кроме того, застройщики пытаются экономить, сокращая площадь квартир и таким образом удешевляя их стоимость. В 2000-х большинство строящихся квартир были просторнее «хрущевок» и гостинок советского образца, но в последние годы на рынке все больше предложений просто крохотных квартир. Их преподносят как «смарт-квартиры» (в смысле, компактные, спланированные с умом), но по факту ни о каких современных стандартах жилья речь, применительно к таким квартирам, уже не идет. Зато цены не так пугают, как на стандартные квартиры.
В селе Петропавловская Борщаговка, например, сейчас продаются однокомнатные малометражные квартиры всего по 11,5 тыс. долларов. Площадь каждой – 25 кв. м. А в Киеве в районе Харьковского шоссе строится многоэтажка, которую представляют как «элитный новострой», при том, что площадь одной квартиры здесь – всего 15 «квадратов». 10 кв. м – жилая, 4 м – кухня, а на все вспомогательные помещения остается 1 «квадрат». Цена такой микро-квартирки – 17 тыс. долларов.
Минрегионстрой снизил нормативную стоимость квадратного метра
В декабрьском «Отчете о финансовой стабильности» НБУ говорилось, что цены на жилье продолжают падать и уже приблизились к критически низкому уровню. Некоторые застройщики уже продают квадратные метры практически по себестоимости, подсчитали в Нацбанке.
На прошлый год максимальная опосредованная стоимость жилья (себестоимость), которую устанавливает Минрегионстрой, составляла 12 128 грн. На 2018 год цифры были увеличены до 10 581 – 14 340 грн/кв. м (с учетом НДС), в зависимости от региона. Самая высокая стоимость строительства, по данным Минрегионстроя, в Киеве. Самая низкая – в Закарпатской области. В переводе на доллары это 407-552 дол. за кв. м по нынешнему курсу или 265-495 дол. по прогнозному среднегодовому курсу, заложенному в госбюджете.
Однако с 1 марта Минрегионстроя скорректировал опосредованную стоимость строительства. Согласно новому приказу профильного ведомства, в 2018 году опосредованная стоимость строительства составляет 9500 – 13 047 грн за кв. м. Самым дорогим регионом в плане строительства остался Киев, но теперь себестоимость квадратного метра «удешевили» почти на 10% – с 14 340 до 13 047 грн/кв. м. А самым дешевым регионом по стоимости квадратного метра стала Кировоградская область (9500 грн).
Если сравнить цены на микро-жилье с минрегионовскими, можно сделать вывод, что строить тесные квартирки застройщикам все еще выгодно. Так, цена для Киева в переводе на доллары по нынешнему курсу составляет 502 дол. За кв. м. Умножая на площадь 15-метровой квартиры на Харьковском шоссе, о которой писалось выше, получаем, что себестоимость ее возведения – всего 7530 долларов. При цене продажи – 17 тысяч.
Себестоимость строительства квартиры на Борщаговке, которая также приводилась в качестве примера выше, – 10 725 долларов (для Киевской области себестоимость, по оценкам Минрегионстроя, составляет 11 149 грн, или 429 дол.). Так что ее цена продажи – 11,5 тыс. дол. – уже действительно приближена к опосредованной стоимости жилья по расчетам Минрегионстроя.
Александра Романюк, «Сегодня»